コインパーキング開設記

コインパーキング開設記

さて、私、50歳代後半で長年勤めた会社を早期退職したのですが、早めに辞めた理由の一つとして、実家にある古家を有効活用したい、というものがございました。

私の実家には使われていない古い家があり、もう人は住めないほど老朽化した状態であり、私が土地付きで親から相続しております。
その実家は比較的大きい某地方都市にあり、駅前の一等地ではないのですが、駅まで徒歩圏内というそこそこ恵まれた環境にあります。

ここにそのボロ家の状態からコインパーキングを開設するまでを書き置きます。

　

序章　なぜ、コインパーキングなのか？

遊休土地の有効活用については、他のサイトにいくらでも情報がありますので、そちらをご覧いただければと思います。ただし、それらの中には結局は自社サービスの紹介に誘導する目的のサイトも多くありますのでご注意ください。

ここでは、土地活用において、私がコインパーキングを選択した理由を簡単に述べます。

1. 子孫に迷惑を掛けたくない
2. 一括して管理を任せられる
3. オープンまでに自己資金が比較的低額

　

子孫に迷惑を掛けたくない

アパート・マンション経営のほうが儲かると思いますが、私がボロ家を相続しその取り扱いに困ったように、自分の子や孫の世代に迷惑は掛けたくはないと思い、コインパーキングにすることにいたしました。

　

一括して管理を任せられる

コインパーキングの運営方法はいくつかありますが、最も一般的な形態である「月額一定の賃料で管理会社に土地を貸与、コインパーキングの設備費用や管理をすべて委託する方法」にしました。

　

開設までのステップが容易

アスファルト舗装までを行っておけば、その後の各種機器や設備の設営からオープンまですべて管理会社がやってくれます。アスファルト舗装にしない、いわゆる砂利で運用する方法もありますが、今回はアスファルト舗装にしました。理由については後述します。

　

土地のスペックと開設までの費用、期間

先にどのような土地なのか、開設までにどのくらいの費用、期間が掛かったのかを記しておきます。ただし、実際の金額とは多少異なります。税別金額です。

　

土地

• 某地方都市、主要駅から徒歩15分の住宅地
• 約250平米、約75坪
• 駐車台数の見込み：10台

　

費用

• 家の解体費用（整地込み）：約200万円
• 外構工事費用（外回りのブロック土台の塀）：約100万円
• アスファルト舗装費用：約120万円

　計約420万円（税別）、約462万円（税込み）

　

期間

• 古家解体：1.5ヶ月（電気、ガス、水道、CATVの撤去等含む）
• 外構工事：1ヶ月（敷地内囲み等）
• コインパーキング管理会社、工事業者の選定から契約まで：1.5ヶ月
• アスファルト工事〜駐車場設備工事：1ヶ月

着手からオープンまで半年弱です。もちろん、この期間ずっと作業をしているわけではなく、それぞれ実質の作業期間は数日〜2週間程度です。各社からの見積りが揃うのを待ったり、天候により予定が遅延したりすることもありました。

家の解体と整地

家の解体

解体費用は約200万円、ネット上の一括見積もりでは150万円程度の提示の会社もありましたが、以前、実家のリフォームを頼んで対応が良かった地元の工務店（A工務店）に依頼しました。人種差別をするつもりはまったくありませんが、日本語の通じない人が来ると多少不安ですし、激安会社は廃棄物をろくに分別せず投棄する場合もあると聞いたからです。

しかし、これは大失敗でした。A工務店はリフォームは得意ですが、解体のプロではないため、下請け業者を使いマージンを単に上乗せしただけでした。A工務店の担当はたまに現地に来ましたが、結局はすべて下請け任せ、これなら解体専門業者を自分で探せば良かったと反省しました。ただ、下請けの業者さんはきちんと仕事をしてくださり、この点は助かりました。

また、土地の用途を変更した場合、例えば住宅地を駐車場用地にした場合は、登記簿の変更登録のために法務局に届け出をする必要があります。解体時には常識のようですが、恥ずかしながら私はそのことを知りませんでした。

通常、この届け出は土地家屋調査士が代行するもので、解体業者によってはその費用も見込み、作業も代行してくれるのですが、私の依頼した工務店は代行はおろか、届けが必要なことも教えてくれませんでした。代行する場合は土地家屋調査士に依頼する必要がありますが、自分で行うことも可能です。
土地登録にはまるで知識のない私ですが、ネットで情報を仕入れ、また法務局の無料相談も利用して3回の訪問の上、無事に登録ができたのでした。無職だから成せる技ですね。

ちなみに土地家屋調査士に依頼すると数万円は掛かるらしいので、この分は得をしました。

　

外構工事

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コインパーキング管理会社の選定

いよいよ本編です。コインパーキングの土地活用で最も重要なのはどこの会社をパートナーとするかの一言に尽きます。一過性の工事はある意味、その場限りですが、管理会社との付き合いは長年になります。そこで私は計9社に見積りを依頼しました。

当初はリスク分散のために土地の半分をコインパーキング、半分をコンテナの貸倉庫をすることを目論んでいました。というのも私の実家付近には貸倉庫は見当たらず、需要ありと考えたからです。

ここで想定外のことが発生しました。見積りを依頼した3社の貸倉庫管理会社のうち、2社が辞退、1社は返答が来ませんでした。辞退理由としては、自社のテリトリー範囲にない、広さが十分でない、とのことでした。
ネット上では、全国対応、狭い土地でも大丈夫！などと言っておきながら、いい加減なものです。
返答のない1社も期待できないので、もう催促はせず、貸倉庫はあきらめてコインパーキングのみを候補とすることにしました。

　

コインパーキング管理会社

最初に見積りを依頼した会社は7社、全国展開で有名な大手会社3社、他4社です。ここでは、仮にA社からG社と表記します。私なりの基準で恐縮ですが「大手」とはおそらく誰でも見たことがある会社を指します。

• A社：大手
• B社：大手
• C社：大手
• D社：以前に土地活用のDMがあった会社
• E社：解体時に営業訪問があった会社
• F社：近隣に複数のコインパーキングを展開している会社
• G社：近隣に砂利地でのコインパーキングがある会社

　

見積りの条件

以下の内容で各社に見積りを依頼しました。

「コインパーキングの運営、管理委託。ただし、開設コストを抑えたく、可能であればアスファルト舗装なしの砂利地で運用としたい」

　

各社からの初回イメージ

ここでの私の各社の初回の対応と私の印象です。

• A社：近隣の空き地を間違って調査、論外
• B社：測量時に挨拶、見るからに優秀な若い男性営業
• C社：面会希望とのメール回答、指定日時が遅いのはマイナス
• D社：測量時に会えず、見積り回答は迅速
• E社：測量時に挨拶、好感度の高い新人の男性営業
• F社：測量時に挨拶、好感度の高い新人の女性営業
• G社：問い合わせのお礼メールあり、見積り別途

7社のうち、4名の営業と直接会いました。営業なので当然といえば当然ですが、皆さん好感度の高い営業でした。中でもB社のリーダーっぽい営業担当は相当できるな、というイメージでした。またE社、F社の営業は入社1、2年で、おやじの観点で本当にかわいい感じで応援したくなりました。

当時はまだコロナ禍でありましたが、それでもC社はまず面会を希望され、それはそれで好感を持ちました。

　

見積り回答（1週間〜10日後）

問い合わせから1週間ほどすると各社から提案書・見積りが届き始めました。

• A社：辞退
• B社：辞退
• C社：まだ提示なし
• D社：賃料10万円/月額の提示、10台、アスファルト舗装前提
• E社：賃料6万円/月額の提示、10台、砂利地での提案
• F社：賃料8万円/月額の提示、10台、アスファルト舗装前提
• G社：まだ提示なし

A社は対象土地を間違えているうえ、辞退との回答。メール文も失礼で常識がないというよりも、何か忙殺されて仕事が回っていない印象です。辞退されましたが、むしろこちらからお断りです。

B社からもまさかの辞退、それらしい理由がつけられていましたが、たぶんそれは建前だと思っています。近隣にB社管理のコインパーキングがあるので、そこと競合してしまうのを避けたのだと考えています。オーナーが違うのに近隣に新コインパーキングを作るのは確かに節操がないですね。ただA社とは違い、誠意を感じる回答でした。

D社からはなかなかの好条件の回答。ただし、見積書の宛名（私の指名）に間違いがあり、これはかなりの悪印象です。

E社の回答は賃料は安いですが、私の意思を汲んだ提案です。アスファルト舗装がないと初期コストは大幅に軽減できます。　

F社はやや賃料が安い提案でした。ただ若手営業を応援したい思いもあり、こちらから電話して他社の提案はもっと高い提示があったことを伝えました。検討して2日後までに回答するとのことでした。

大手2社からは辞退の連絡があり、私は少しあせりました。なので2社へ見積りを追加しました。

• H社：駐車場事業は中小だが大企業、実家の近隣に支店あり
• I社：中小、近隣に同社管理の駐車場あり

　

見積り回答（2週間後）

大手C社との打ち合わせを終え、見積りが提示されました。最高値ではありませんが、まずまずの金額です。担当営業も大手B社と同様になかなかの好青年でした。

• C社：賃料9万円/月額の提示、10台、アスファルト舗装前提
• G社：まだ提示なし
• 追加H社：まだ提示なし
• 追加I社：まだ提示なし

なお、G社からはまだ回答がありません。この会社は近隣で砂利地での運営をしているところから、期待をしていましたので、催促の電話を入れました。2日後には回答するとのことでした。

　

見積り回答（3週間後）

F社（女性営業）とG社（砂利地提案）から打ち合わせの要望が来ました。ただこの時点で私はこの2社へはお断りするつもりでいました。なぜなら両社共に自分で設定した期限に回答をしてこなかったからです。これから長い付き合いになるのに、最初からこれでは信用を持てません。もちろん、遅れる旨の一言あれば問題ありません。

ただ、こちらも見積りを依頼した以上、打ち合わせには応じることにしました。そしてこの打ち合わせからはとても有益な情報が得られたのでした。詳細は後述しますが、やはり、商談というのは直接顔を合わせることが重要ですね。

　

見積り回答（4週間後）

G社からは面会と同時に、また追加のH社から金額の提示がありました。

• G社：賃料6万円/月額の提示、10台、砂利地での提案
• H社：賃料4万円/月額の提示、10台、アスファルト舗装前提

H社、はっきりいってなめてます。賃料は他社の半額以下です。

また、I社はこの時点でこちらからお断りしました。自動返信メール以外はその後に何も連絡がなく、やる気が感じられないからです。

　

各社状況

ここで各社の情報が出揃いましたので、おさらいしておきたいと思います。

• 大手A社：辞退（対象地を間違える、論外）
• 大手B社：辞退
• 大手C社：賃料9万円/月額の提示、10台、アスファルト舗装前提
• D社：賃料10万円/月額の提示、10台、アスファルト舗装前提
• E社：賃料6万円/月額の提示、10台、砂利地での提案
• F社：賃料8万円/月額の提示、10台、アスファルト舗装前提
• G社：賃料7万円/月額の提示、10台、砂利地での提案
• H社：賃料4万円/月額の提示、10台、アスファルト舗装前提
• I社：お断り（長期返答なし）

アスファルト舗装前提で賃料月額8万円〜10万円

砂利地運営で賃料月額6万円〜7万円

　

方針決定

• アスファルト舗装にして、大手C社(9万円/月)またはD社(10万円/月)
• 砂利地でG社(7万円/月)

このどちらかです。

数日後、打ち合わせ希望のあったF社、G社と面会して貴重な情報を入手しました。

F社との会話

私「同条件で月額の賃料が月2万円も差があるのは、正直厳しいです」
F社営業「この金額は精一杯のご提示です。一つ気をつけていただきたいことがあります。契約時は高額でもその後に賃料値下げをしてくる会社があるようです。契約書は確認したほうが良いと思います。」
　

G社との会話

私「砂利地での運用でも問題ないでしょうか？」
G社営業「お客さまのご要望でもちろん可能です。ただし、駐車場以外にする土地活用する予定が他になく、当面は駐車場を続けるなら今の時点でアスファルト舗装にすべきです」

これらは貴重な情報でした。要するに目先の金額につられてはいけない、数年後に用途が決まっているなら当面は砂利でもいいけど、そうでないならアスファルト舗装で集客したほうが良い、なるほどと思いました。

良い話が聞けましたが、この二人は前述の通り別件で不信感もあり、また提示金額が絶対的に低いため結果的にはお断りすることになりました。

　

好条件契約のための交渉

もらった情報を踏まえ、私は交渉先を1社に絞りました。そう、大手C社です。選んだ理由は、

• やっぱり大手は何かと安心感がある
• 担当営業が優秀で誠実さを感じる
• 賃料が最高額ではないが、まぁまぁ

35年のサラリーマン人生の経験を活かし、ここで私はある勝負をしました。

C社への訪問

私「C社さん、条件の確認で一度、打ち合わせをお願いできないでしょうか？」
C社担当「はい、お願いします。いつにしますか？」

後で知ったのですが、C社の支店は私の実家からとても近く、自転車なら5分くらい、徒歩でも十分に訪問できます。何かご縁があるのかもしれません。

私「担当さんも忙しいでしょうから、近いし私がそちらに伺ってもよろしいですか？」
C社担当「もちろんです。ご足労をおかけしますがよろしくお願いします」

お客さまの立場である私が訪問するのには理由がありました。

• 私が単に商談で訪問するのが好きだった、しかも今は無職でヒマ
• わざわざ訪問することで話が有利に進められる場合がある
• 上司、決裁者が同席する可能性がある

　

交渉現場

当日はあいにくの大雨でした。しかし、これは私にとっては好都合です。

そして指定されたビルに着くと、濡れた服の袖、ズボンでオフィスのある階に向かいました。
受付を済ませ、しばらくすると、予想的中！担当営業の他に年配の男性もやってきました。

C社担当は私の濡れた服を見ながら言いました。

「お足元の悪い中、お越しいただきありがとうございました。本日は上長も同席します」

前職の経験から大手不動産会社の管理職は相当にやり手、切れ者であることを私は知っています。この上司も見た目ニコニコ顔の穏やかそうな人ですが、奥に潜む鋭い眼光は私は見逃していません。

実は私は現役時代にC社のグループ会社と取引を行ったことがあり、アイスブレークとして冒頭少しばかりその話をします。この1、2分の何気ない会話から上司は私がそれなりの立場であったことを理解したはずです。続いて私から話を続けます。

「今回はご提案ありがとうございます。特にC社担当さんは誠実でとても素晴らしいですね。優秀な部下をお持ちで、私もこのような人と仕事をしたかったですね」

こう言われれば、相手は悪い気はしないでしょう。これはお世辞ではなく事実です。
謙遜とお礼の言葉が返ってきます。

そしておもむろに私から切り出します。
「今回の件、提案内容やC社担当さんも申し分もなく、御社に決めたいのですが、賃料の部分で他社より少し安く、同額にしていただけないかと思っています。この賃料だけが引っかかっています」

ここで上司は資料に目をやります。事前にろくに目を通してないのも予想通りです。月10万円規模の案件などは大手不動産会社の管理職はさほど重要ではありません。

上司が資料に目をやる間、C社担当が先に回答します。
「こちらにあります通り、付近の月極駐車場の料金をもとに算出しています」

この返答も用意していました。
「この資料には今回物件の最寄りの駐車場料金の記載がないのはおかしいです。少し離れた安い駐車場の平均から算出されています。恣意的ではないと思いますが、これはいかがなものでしょうか」

C社担当が返答に窮していると、提案資料を見終わった上司が言いました。
「いいんじゃない、月10万円で」

あっけなく即決です。ただこれで終わりではありません。お礼のあと私が畳み掛けます。

さらなる交渉

「最初、高い金額で後から何かと理由をつけて賃料を下げる会社があるらしいですが、御社は大丈夫ですよね？　契約書はどのような記載ですか？」

上司が答えます。
「確かに契約書上は変更できるとありますが、弊社はまず、そのようなことはありません」

さすが切れ者、「絶対ない」とは言わないです。ただ私もこれ以上の突っ込みは野暮だと思い、「わかりました。上司さんのお言葉を信じます」と答え、しかしきっちりメモしている姿を見せつけます。

さらにこれで終わりではありません。わざわざ訪問した理由がもう一つあります。
「もう一つお願いがあるんですが、C社さんから紹介いただいたアスファルト舗装会社ですが、他社より費用が少々高くて、C社さんから交渉いただけないでしょうか。」

上司が即答します。
「担当くん、J社だよね、Kさんに言っておいてよ」
「承知しました」
担当も即答です。

アスファルト舗装に関しても私はド素人ですし、紹介いただいた会社はC社の下請けの立場ではありませんが、数多くの仕事をC社から紹介をしてもらっているはずで、C社からの交渉のほうが強力なはずです。

私からお礼を述べます。
「いやぁ、今回、お陰様でいろいろ解決して気持ちよくお取引きができそうです。雨の中来た甲斐がありました。ありがとうございました」

ここまでで20分くらいでしょうか。上司がお礼を返した後に言いました。
「じゃ、担当くん早めに再提案して。すみません、ちょっと次の打ち合わせがあって、私はここで失礼します」

ずいぶんとあっさりしたものです。OKを出したら「これでいいでしょ」とばかり、さっさと退席です。もしかすると向こうも私が出向くことから、こうなることを予想していたかもしれません。

以上が交渉の経緯です。C社にとっては小さな額でも、個人の私にとっては年間12万円、10年なら120万円、大きいです。

そしてその日の夕方にC社担当から、賃料がアップされた再提案とアスファルト舗装の費用が20万円ほど安くなる見込みとのメールが届いたのでした。

　

いよいよオープン

この交渉の後に本契約、アスファルト舗装、機器設置を経て無事にオープンとなりました。オープン日は知らされていましたが、その日は特にイベントも通知もなく、私が外出先から帰るとオープンされており、しかもすでに数台が駐車していました（笑）

　

その後のコインパーキング

住宅地に新設された駐車場であるためか、周りに認知されるまでに時間がかかりました。
2ヶ月間くらいはあまり使われず、一日で1〜2台しか使われない日もありました。

C社との私に支払われる賃料は使用量に関わらず契約期間は一定なので、別に使われなくても私の収入は変わらないのですが、やっぱり流行っていたほうが気持ちがいいです。ガラガラの駐車場には心が痛みますし、例の賃料の値下げ交渉があるのではと内心、少しヒヤヒヤしていました。

また、利用者の誰かがGoogleの口コミに高評価を書き込んでくれていました。こうやって徐々に日が経つにつれて認知が広まった感じです。

余談ですが、まったく予想しなかったここのコインパーキングの利用のされ方を2つ紹介します。

地元以外の利用が多い

　なぜか日本全国から利用があります。この理由はわかりません。街中で普段は見たこともない地名のナンバープレートが多数見られます。稚内、沖縄ナンバーもありました。

意外と駅前の利用者の利用が多い

最寄駅までは徒歩だと15分くらいかかります。ただ、駅前よりこちらのほうが一日料金で数百円〜千円以上安いので、よく利用されるようです。1回きりの利用ならともかく、確かに何回か利用するのであれば1日数百円以上の利用は大きいと思います。
これは予想ですが、会社には内緒で自動車通勤のために利用している方がいるようです。

　

まとめ

まだオープンして半年なので成功したかどうかはわかりませんが、少なくとも大きなトラブル、というか小さなトラブルさえありません。ゴミを捨てていく利用者には困りますが、管理会社が定期的に清掃をしてくれています。

確かにアパート・マンション経営よりは収入が少なく固定資産税も多く必要ですが、とにかくリスクは少なく手間も掛からないオススメの土地活用法です。

僭越ながら最後にコインパーキングでの土地活用を考えられている方へのアドバイスです。

• 複数社への見積りは不可欠
• アスファルト舗装は管理会社の紹介で
• 契約書はよく確認すべし
• 会社、営業担当の行動にも注目すべし

　

複数社への見積り

月並みなアドバイスですが、やはり複数社への見積りは不可欠です。2、3社では少なく、大手、中小、地元企業、周辺に展開している企業など幅広く依頼すべきです。おそらく提示金額には大きな差が発生するはずです。その中で一番対応の良い会社に一番高かった会社の金額で交渉するのがまず基本です。

今回、地方都市10台規模のコインパーキングでも月額数万円の差がありました。年間、10年単位で考えれば莫大な金額となります。
大きい会社のほうが絶対に良い、とは言い切れませんが、無難ではあると思います。
例えば掃除の頻度、トラブル時の対応など金額面だけでは評価できないところでも大手のほうがサービスが充実しています。

アスファルト舗装は管理会社の紹介で

どこの管理会社も馴染みの会社や提携先があります。自力で探すよりも紹介してもらったほうが、その後のやり取りがスムーズですし、何よりハズレの会社を引くリスクが大きく軽減されます。
今回も管理会社C社と紹介された舗装会社J社どうしで日程調整を行い、連携して作業を行っていました。

契約書はよく確認すべし

契約書は契約前に熟読し、貸主側に不利な記述がないか確かめる必要があります。今回も明らかに不公平と思われる部分があったため、私は数カ所について、C社に指摘しました。「契約とは原則として対等であるべきものなのに、上場企業が個人との契約において、不公平があるのはコンプライアンスとして問題があるのではないか」とまで言いました。

実は本音を言うと受諾できないほどの内容ではありませんでした。しかし伸び盛りの若いC社の営業担当にそういう観点もあるよ、ということを教えたいという思いがありました。
縁あって知り合った者として、彼の成長を願う面もありました。まったくのおせっかいです。

　

会社、営業担当の行動にも注目すべし

これはコインパーキング云々に限らず、すべてのビジネスに当てはまることですが、やはり担当営業の対応の良し悪しは重要です。
上記、私がお断りした担当もお客様名を間違えない、指定した期日を守る、こういった基本的なことができていたら、選定会社は変わったかもしれません。会ったときは愛想がいいなど、うわべだけの判断は禁物です。
これは個人の資質、人柄に依るところが大きいですが、会社の教育・指導や体質も大きく影響しているはずです。

最後に

以上が私のコインパーキング開設記の書き置きです。最後までお付き合いいただきありがとうございました。
この書き置きが、土地活用を考えている方に少しでも参考になれば幸いです。

もしご質問等ございましたらお気軽にお問い合わせフォームよりお寄せください。